La ZAC Ardoine est décomposé en 6 secteurs. Le secteur Bel-Air constitut la troisième phase de l’opération. Le projet de la ZAC Gare Ardoines prévoit la création d’un quartier urbain mixte de 600 000 à 650 000 m² de surface de plancher, comprenant logements (30–35 %), bureaux (45–50 %), activités (10–15 %), commerces (21 000 m²) et équipements (5 %). Ce développement s’inscrit dans un contexte de transformation majeure autour d’un pôle multimodal, intégrant la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, le TZ en 5, la reconfiguration du RER C et des franchissements ferroviaires. Située dans une zone fortement inondable (90 % du site), la ZAC adopte une approche résiliente face aux risques d’inondation, avec des aménagements surélevés, une continuité des espaces publics et une conception favorisant un fonctionnement en période de crue ainsi qu’un retour rapide à la normale.